房地产泡沫和近零利率环境导致房产税膨胀

退休人员的意外支出?

财务规划杂志:2021年9月

执行概要:

  • 许多退休人员除了房屋资产外没有大量储蓄。
  • 一些退休人员的收入跟不上意外的生活费用增长。
  • 退休人员可能没有预料到低利率和房地产市场泡沫会导致评估房屋价值大幅上升,导致房产税上升,而无风险收入流下降。
  • 现在,退休计划应该包括增加财产税的潜在影响,这将侵蚀退休人员的可支配收入。

Mark Schaub是德克萨斯州纳科多契斯市斯蒂芬·f·奥斯汀州立大学(Stephen F. Austin State University)的金融学教授。自2002年以来,他发表了100多篇期刊文章,涉及的主题从个人理财到国际投资。他在德克萨斯农工大学德克萨卡纳分校(Texas A&M University - texarkana)开始了金融专业的学习,并帮助路易斯安那州纳奇托奇斯的西北州立大学(Northwestern State University)建立了金融重点。他在密西西比州立大学获得了金融学博士学位。

作为一名专门从事房地产规划和遗嘱认证法的律师,J.D.Banker Phares博士将他的专业知识带进了课堂。他在拉马尔大学获得学士学位,在南方卫理公会大学获得法学博士学位。法尔斯拥有约翰·马斯特和凯伦·马斯特教授职位,监督SFA的财务规划计划,并与查德威克学生财务顾问密切合作。除了他的学术文章外,法尔斯还为《纳科多奇斯报》写了200多篇文章,前哨日报,个人理财规划、医疗保健、金融以及德州高等教育体系的发展。

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退休计划退休人员一旦开始靠固定收入生活,就可能要应付的一大范围潜在支出。在美国,大多数人计划通过获得医疗保险和补充保险来处理医疗费用,这些保险支付医疗保险没有的费用。然而,许多退休人员并不认为20世纪90年代末、20世纪初,房地产市场出现泡沫,而如今,由于历史低位和接近零利率的推动,房地产税将大幅上升。有关低利率如何推动房价上涨的更多信息,请参见Schaub(2011、2013)。较高的财产税自然会随着房屋评估价值的增加而增加。

财务规划的很大一部分涉及税务规划。通常情况下,今天的重点是降低所得税,以便为明天存更多的钱(希望届时退休人员的税率会更低)。然而,财产税的独特之处在于,无论是否有收入,都要对其进行评估。所得税只在有收入时才缴纳。工资税仅在收到雇主的工资支票时支付。销售税仅在购买时支付。然而,房产税是永久性的,与消费者行为无关(除了在某个时候买了房子)。即使房子换了主人,这些税仍然跟随着房子。因此,这些税收在退休后并不容易控制,而且往往只会随着时间的推移而增加,而与收入无关。虽然有些州和地方政府为65岁以上的人提供额外的免税,但在重新评估房屋价值时,这些税收仍可能增加。

本文考察了退休后财产税可能产生的财务影响。本书探讨了老龄化人口的人口统计特征,以及住房市场如何减少那些依靠固定收入生活的人的可支配收入,而固定收入并没有随着真实通货膨胀率的增加而增加,或者收入是由经济中储蓄支付的现行利率决定的。此外,还对一些人是如何处理这个问题的,以及潜在退休人员在决定退休后住在哪里时应该寻找什么进行了审查。

这个问题

60岁及60岁以上家庭的财富和收入表明,65岁后要支付账单,退休人员和退休前人员需要付出多少努力。表1显示了美联储理事会发布的消费者金融调查(SCF)的信息,以显示老龄化人口的金融形态。

表1显示,大约20%的60岁及以上的家庭拥有100万美元或更多的净资产。如果扣除房屋净值,这一比例将降至15%以下。这是有道理的,因为大多数人已经工作和储蓄了三四十年。然而,在另一个极端情况下,60岁及以上人口中约有三分之一的人的净资产甚至不到10万美元。当把房屋净值拿出来时,这一比例超过了60岁以上人口的一半。因此,其中一些家庭可能入不敷出。此外,如果不考虑房屋净值,只有三分之一的老年人口拥有25万美元的净资产,而如果将房屋净值包括在内,则有一半的人拥有这一水平的财富。显然,在退休期间支付账单的最大挑战是那些只依赖社会保障(SS)的家庭。收入中位数显示,来自储蓄、养老金和社会保障金的收入约为47000美元(这意味着一半的退休人员每年从所有收入来源中获得的收入低于47000美元)。这是退休人员必须支付的税金、生活费、医疗费、意外费用等所有费用。 Obviously, where a retiree lives would determine the ease or difficulty of living on the median income (or less).

虽然预计退休期间最大的额外支出来自医疗保健和处方,但许多退休人员没有预料到房地产市场泡沫会导致房价上涨,并导致高于预期的财产税上涨。图1显示了泡沫是如何从1996年到2006年泡沫达到顶峰期间,房价中值急剧上升的。根据这些数据,从1970年到2006年,名义上的房价中值从27559美元上升到235231美元(价值增长了750%以上)。经通胀调整后,增幅仍接近两倍(1970年为155,860美元,2006年为278,178美元)。由于财产税是按名义价值评估的(而评估价值通常不会下降),在30年的时间里,平均财产税负担很容易就会因为房产价值的增长而增加8倍或更多(忽略评估价值的更高税率)。与低财产税州相比,这些意外的大幅增长在高财产税州会成为更大的负担。图1还显示,到2012年,中位房价跌至180,131美元。

从图2中可以看出,在2008年房地产市场崩溃后,税收的下降趋势没有房价中值那么大;相反,税收增加了。1970年,美国征收的财产税总额为375亿美元,而2006年泡沫顶峰时为3770亿美元(比现在高出10倍)。尽管减税时间很短,但到2012年,财产税收入达到4740亿美元。换句话说,即使房价中值从2006年的峰值下降,财产税仍继续上涨近1000亿美元。从这两张图表中最重要的结论是,从1970年到2012年的42年间,房价的年复合增长率是每年4.6%,而财产税在同一时期的年复合增长率是每年6.2%。这表明财产税的增长速度高于房屋价值的增长速度。不相称的变化的原因是,就像联邦保险法案(联邦保险捐税法)税,税率和应税amount-both可以改变(虽然在联邦保险捐税法的情况下,速度几十年来一直保持不变,但每年应税收益上限上升)。另外,虽然一些税务当局可能会对房地产价值进行重新评估,或冻结税收,但有些税务当局不会。虽然这两个数字在2008年泡沫影响后不久就停止了,但根据美国人口普查局的数据,到2020年,美国的财产税总额接近6500亿美元,而美国的房屋价值中值达到创纪录的29.5万美元(在利率再次下调后)。 The inflation-adjusted trend line in Figure 1 shows that house prices tend to increase at a higher rate than inflation in the economy. Also, the steeper trend line for inflation-adjusted U.S. property tax collections in Figure 2 shows property taxes increase at a higher rate than house prices and inflation.

许多退休人员喜欢和亲戚呆在一起,因此,他们可能会选择忍受更高的生活成本和税收。有些退休人员不得不和亲戚住在一起,而有些人可以自由迁移。很多人关注的是退休人员逃离纽约州等总体税收较高的州,转而定居在佛罗里达州等总体税收较低的州。同样,科罗拉多州和德克萨斯州也是逃离加州的人的主要接收地。如果只看税收后果,财产税较高的州和地方对低收入人群的影响更大,而高收入家庭受到的高税收影响更大。在这两个群体中,高收入家庭往往有更大的灵活性搬到另一个州或地方。

表2提供了高财产税和财产税收入的州的信息。在第一栏中,新泽西州的财产税税率最高(2.31%),平均房屋价值也更高(36.7万美元),平均缴纳的财产税也最高(每年8477美元或每月705美元)。德克萨斯州的大部分州收入来自财产税(平均税率为2.02%,平均税率为每年4660美元或每月388美元),但不像其他征收高财产税的州那样征收州所得税。德克萨斯州的平均房屋价值也低于排名前五的其他州。在退休人员收入往往较低的地区,高财产税可能会成为更大的负担。

根据表1和表2以及图1和图2提供的数据,财产税对退休人员的影响主要取决于退休人员的生活地点以及退休人员的生活收入。此外,退休人员对反向抵押贷款的需求也在不断增长,他们选择依靠自己在家中的资产生活。这些产品通常没有非常优惠的条款。

Schaub(2013)指出,另一个因素是低利率往往会推高房价。由于美联储对新冠病毒-19的反应,同样的情况再次发生。这些30年期抵押贷款利率首次降至3%以下的低利率助长了房地产市场的巨大通胀。更高的房屋价值最终将转化为更高的财产税。根据美国人口普查局(U.S.Census Bureau)2020年州和地方税收季度总结,美国每年征收的财产税已达到近6500亿美元,而在2006年房地产泡沫最严重时,税收总额为3770亿美元。这意味着物业税在短期内大幅增加。而那些没有退休的人可能会从投资房屋、出售房屋中受益,然后在房价上涨时搬到更能负担得起的地方居住,希望呆在家里与家人和朋友近一点的退休人员可能会因为居住在因税收目的评估的房屋价值较高而导致财产税增加较大的地区而遭受后果。

注意事项/建议

许多退休人员只依靠社会保险作为他们的收入来源。每个月的党卫军报酬取决于退休的时间和他们工作时的收入。根据美国社会保障局(Social Security Administration)的数据,到2020年,62岁退休的人最初每月可能获得的最高福利为2265美元。那些在法定退休年龄(大多数在66岁至67岁之间)退休的人最多可以得到3011美元,而那些等到70岁才退休的人最多可以得到3790美元。虽然领取社保的退休人员并不是很多,但大多数人获得的福利超过了每月897.90美元的最低福利(对工作至少30年的人来说)。社会保障支出也因医疗保险保费而减少。

根据医疗保险和医疗补助服务中心(Centers for Medicare & Medicaid Services)的数据,大多数工人已经为该计划支付了40个季度或更多的费用,并免费获得了医疗保险A部分保险。医疗保险B部分的金额从每年收入低于87,000美元的人每月144.60美元(这是大多数社会保障受益人)到每年收入超过500,000美元的人每月491.60美元(很少有人在退休后能挣到这么多)。当使用医疗保险B部分保险时,还必须支付免赔额和共同保险金额。许多退休人员还购买补充保险,以支付医疗保险无法支付的部分。显然,那些更多依赖社会保障的人,或者那些养老金收入低于中位数的人,在支付账单方面将会困难得多,他们无力承担由房地产市场泡沫造成的更高的财产税。

考虑到以上因素,除去医疗保险扣除额和医疗费用,许多退休人员每月的可支配收入不足2000美元。事实上,如果退休人员只靠社会保障生活,表3显示,退休人员平均每月只收到大约1,500美元。即使生活在一个低成本的州,就食品和必需品而言,每月低于平均水平的300至400美元的财产税,也会消耗掉退休人员相当多的生活费。通常,想要保持独立的退休人员在税收负担过重时有三种选择:(1)搬到负担得起的另一个城市或州;(二)想在近亲属所在的城镇居住的,通过出售较大的住房,购买较小的住房,缩小居住规模;(3)做反向抵押贷款,帮助支付更高的税单,同时额外取消每月的按揭付款(如果房子还没有还清)。

房地产总价值最高的三个州(加利福尼亚州、德克萨斯州和佛罗里达州,主要是因为其面积和住房市场)在反向抵押贷款数量上也居全国首位。反向抵押贷款允许退休人员住在房子里,如果房子还没有还清,就停止支付每月抵押贷款,并从房子的累计权益中获得付款。在进行反向抵押之前,应彻底研究和理解该协议,因为根据抵押协议的细节,这些协议可能具有掠夺性。如果搬到另一个州或办理反向抵押贷款是不可取的,那么出售现有房屋并购买较小的房屋可以使影响房产税的房产价值膨胀更容易处理。此外,如果当前居住的城市或城镇的房屋价值异常膨胀,那么退休人员也可以搬到附近的城市或城镇,那里的房产价值越低,税收就越低。

最后一个考虑因素是研究不同的县(或路易斯安那州的教区),以确定哪一个为老年居民提供最好的减排。例如,Bird(2020年)评论说,休斯顿允许哈里斯县的居民获得16万美元的额外免税额,高于65岁及以上居民20%的正常州免税额。如果住户年龄在65岁或以上且年收入有限(低于29000美元),纽约允许老年人免除房屋评估价值的50%。安克雷奇、阿拉斯加和火奴鲁鲁也根据居民的年龄提供非常大的免税额增长。上述例子表明,退休人员可以在其当前居住状态下重新安置到不同的城市,并在退休后获得非常理想的财产税减免。

结论

许多费用是退休人员预料到的。人们预计医疗费用会更高。此外,退休人员明白,通货膨胀通常往往是退休计划的最大敌人。然而,在历史低位利率的推动下,房屋价值的通胀往往远高于整体经济的平均通胀率。退休人员可以同时体验一个极端下降预期风险收益cd,很多看过的激烈目前接近于零的利率支付存款,以及日益增加房产税法案如果退休人员生活在一个高房产税状态或位置。很多人在做退休计划时没有预料到房价和财产税的大幅上涨。因此,正如本文所讨论的,在建议退休人员处理可能意外增加并导致收支平衡所需的可支配收入不足的各种费用时,这个主题应该成为一个正常的组成部分。

还需要进一步研究,以确定是否有特定的投资可以很容易地对冲由于更高的评估而导致的物业税意外增加。也许有一些房地产投资信托基金(REITs)的价值和股息率跟踪房地产市场,可以满足这一需求。另一种选择可能是将部分资金从低利息的存单转移到有保险的、可产生免税收入的一般义务市政债券。显然,抵消额外财产税的能力将取决于经济状况、投资类型和可获得的回报,同时也考虑到退休人员的风险承受能力。

参考文献

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引用

Schaub, Mark和H. Banker Phares, 2021年出版。“房地产泡沫和近零利率环境导致房产税膨胀:退休人员的意外支出?”财务规划杂志34 (9): 78–86

确认:本文的想法来源于斯蒂芬·F·奥斯汀州立大学财务规划项目主任与德克萨斯州的匿名退休人员的磋商,他们发现自己的财产税高于原来的抵押贷款支付额。基于沟通的困难,我们认为这是一个重要问题,需要作为财务规划过程的一部分加以解决。作者感谢FPA出版物前总编辑Ana Trujillo Limón在多次修订中对患者的指导和帮助。作者还感谢三位匿名同行评论员对论文早期草稿的有益评论。同样,我们感谢ATTOM Data Solutions允许我们利用其数据来帮助开展这项工作。最后,作者感谢SFA Chadwick学生财务顾问的Madison Bowers和Fields财富管理公司根据本文撰写了五个目标继续教育(CE)问题。所有的错误都是我们的。bob体育平台官方下载

主题
研究
退休储蓄和收入计划